Keystone
Keystone Vastgoed is een projectontwikkelaar en ontwikkelt onder andere woningen, bedrijfsruimten en kantoren en zoekt daarbij naar nieuwe mogelijkheden. De standaard kantoorverhuur is op zijn retour. Daarom wordt bij de ontwikkeling van kantoren gewerkt aan de invulling van vastgoed-as-a-service modellen. Welke diensten worden aangeboden, en hoe? Welk type huurders wil welke diensten? En welke beleggers willen welke modellen?
“Voor een te ontwikkelen kantoorgebouw in Utrecht gebouw werd de vraag gesteld om een vastgoed-as-a-service model uit te werken inclusief de effecten op de waarde voor ontwikkelaar en belegger.”
Ambiëren
Keystone heeft de ambitie om een kantoorgebouw met een vastgoed-as-a-service model te ontwikkelen en wilde inzicht in de meerwaarde van diensten voor de kantoorverhuur en het vastgoed. Samen met draaijer+partners hebben wij de ambitie vertaald naar een mogelijk passend dienstenmodel. Dit heeft aangetoond dat er geen toegevoegde waarde voor de vastgoedwaarde is. Wel is sprake van een ‘hygiëne’ met betrekking tot de basisvoorzieningen.
Wel is de waarde van een duurzaam kantoor aangetoond. Dit kan wel in de vastgoedwaarde worden vertaald. Belangrijk is ook om de waarde voor de eindgebruiker in de keten aan te tonen. Wie in de keten van ontwikkelaar, belegger, eindgebruiker of exploitant investeert waarin? En welke waarde wordt terugverdiend en op welke termijn? Welke ambitie heb je als ontwikkelaar? En wat vereist dit in het sturen op de gebruikerservaringen tijdens de ontwikkelingsfase.
"De waarde van de diensten komt niet toe aan de waarde van het vastgoed, maar de waarde zit in de exploitatie van de diensten zelf."
Analyseren
Het vastgoed-as-service model is doorgerekend. De benodigde investeringen in voorzieningen en de facilitaire organisatie zijn inzichtelijk gemaakt. De mogelijke exploitatieresultaten zijn in een model uitgewerkt.
Verschillende werkplekaanbiedingen zijn opgesteld, mede op basis van het aanbod uit de (directe) omgeving.
Ook is het gebouwontwerp alvast door een exploitatiebril bekeken. Dit heeft direct tot wijzigingen geleid in de routing, de entree, de locatie van de keuken en parkeren.
Implementeren
Verschillende modellen met betrekking tot de implementatie van het vastgoed-as-a-service model zijn opgesteld. Keystone maakt op basis van deze modellen zijn keuze voor het vervolg.
Inzichtelijk maken wie in de keten van ontwikkelaar, belegger, eindgebruiker of exploitant waar in investeert en wat wordt wanneer terugverdiend.
Resultaten
x Inzicht in de meerwaarde van het gebouw plus diensten
x Optimalisatie van het ontwerp met betrekking tot de exploitatie
x Passend vastgoed-as-a-service model inclusief financiële vertaling naar investeringen en exploitatiekosten
