ADG en Draaijer Group bundelen krachten

Draaijer Group – en alle labels die hieronder vallen, waaronder Oxxer – worden overgenomen door ADG dienstengroep. Door de overname kan de Draaijer Group haar strategische positie versterken en een unieke propositie op gebied van huisvesting en diensten krachtiger ontwikkelen. Onder de vleugels van deze sterke facilitaire dienstverlener kan de gewenste groei worden gerealiseerd.

ADG aan haar kant heeft de wens om bij haar klanten de complete strategische facilitaire waardeketen te verzorgen. Door de krachten van de ADG bedrijven, waaronder HEYDAY, aan te vullen met de expertise van Draaijer Group, zetten we beide een belangrijke stap in deze richting. Een stap die ADG  in staat stelt verder te groeien, te innoveren en haar klanten nog beter te bedienen.

Draaijer Group, ADG en haar werkmaatschappijen zijn een goede match omdat we elkaar aanvullen in de dienstverlening en ook qua cultuur goed bij elkaar passen. Vanuit haar eigen identiteit zal de Draaijer Group een zelfstandig onderdeel worden binnen ADG dienstengroep, net als alle andere ADG bedrijven. We profiteren op deze manier van de omvang, ervaringen en innovatiekracht van ADG als geheel, maar behouden ons eigen profiel en onze flexibiliteit.

De directies van de bedrijven in de Draaijer Group, met uitzondering van die van LSa, blijven aan.

Namens de directie van de Draaijer Group
Edgar Anholts, Henri Drenthen en Peter Ruchti

Comfortabel woon-concept voor ouderen: Leef

In Nederland hebben we een enorme woonopgave. De oorzaken hiervan zijn divers en deze kan je dagelijks lezen in de media. Dit betreft niet alleen jongeren maar ook senioren. De oplossing voor de woningnood is een complexe, maar gerichte initiatieven kunnen hier zeker een bijdrage aan leveren.

Veel senioren hebben vandaag de dag behoefte aan woonoplossingen waar men zich veilig voelt, andere mensen kan ontmoeten, waar welzijn, diensten en comfort worden geboden en waar zorg (op maat) beschikbaar is als een zorgvraag zich aandient. Het gaat dan vooral om de middengroep: de groep met een modaal tot circa twee keer modaal inkomen. Deze groep representeert een groot deel van de populatie senioren, die (nog) geen intensieve zorgvraag heeft en waarvoor de private woon-zorgvoorzieningen (bovenkant van de markt) financieel niet of nauwelijks haalbaar zijn. Deze groep heeft behoefte aan woonvormen met kwalitatief goede ‘hotelmatige’ diensten, waarbij de regie bij de bewoner ligt, maar men keuzevrijheid heeft en wordt ontzorgd. Deze diensten voldoen aan beleving, gastvrijheid én betaalbaarheid.

Passende woonvormen
In het kader van scheiden van wonen en zorg, wordt langer zelfstandig wonen door de overheid nagestreefd en gestimuleerd. Door onvoldoende aanbod van passende woonvormen, zien we echter dat senioren pas dan verhuizen naar een intramurale zorginstelling, als het thuis écht niet meer gaat. Het gebrek aan passende woonvormen is mede oorzaak van de gebrekkige doorstroming op de woningmarkt. Uit ons eigen onderzoek is gebleken dat senioren best willen verhuizen, maar wel naar een woning die aansluit op hun wensen en behoeften.

Comfortabel wonen op je oude dag
Wij zien reguliere zorginstellingen regelmatig ‘worstelen’ met deze opgave voor zelfstandig wonende senioren met geen of een beperkte zorgvraag. Het gaat dan immers veel meer om wonen dan zorg, en de behoeften van deze groep zijn ook significant anders.
Dit heeft ons binnen de Draaijer Group aan het denken gezet. Met een aantal collega’s zijn wij aan de slag gegaan om hier een passende oplossing voor te ontwikkelen. Dit heeft geleid tot de geboorte van ons ‘Leef’-concept. Leef is een woonservice concept voor senioren, waarin het voortzetten van de gewenste ‘Journey of Life’ centraal staat. Comfortabel wonen is een belangrijke randvoorwaarde om lekker te leven en je eigen keuzes te maken.

Journey of Life
Na pensionering stopt deze ‘Journey of Life’ immers niet. Maar je sluit wel een bepaalde levensfase – werkende leven – af, maar deze gaat geruisloos over in een nieuwe levensfase. Een levensfase waar de dynamiek anders zal zijn, waar je als actieve senior over het algemeen meer tijd hebt voor dingen, waar je voorheen niet of beperkt aan toe kwam. Uiteraard willen senioren zo lang mogelijk zelfstandig en thuis blijven wonen. Tegelijkertijd zien we een stijgende wens van senioren om op een gegeven moment te verhuizen naar een passende woonomgeving die aansluit bij de levensfase. De huidige woonomgeving kan bijvoorbeeld te groot zijn omdat de kinderen al enige tijd het huis uit zijn, of men ziet op tegen onderhoud aan de tuin.

Levendige community
Leef wordt een leefomgeving voor actieve, vitale senioren. De leefomgeving kenmerkt zich door het groene, open karakter en een betrokken community met centrale aandacht voor vitaliteit. De ruime en levensloop bestendige appartementen hebben een passende buitenruimte en een aantal community ruimten die samen en door de bewoners ingevuld worden. Naast wonen, geven we hiermee invulling aan persoonlijke behoeften en activiteiten: bewegen, tuinieren, creativiteit.
Kloppend hart is een Grand Café waar men terecht kan voor een lekkere cappuccino of een smakelijke lunch. Een aantrekkelijk pakket services voor ‘achter de voordeur’ completeert het aanbod.

Het komende jaar gaan we aan de slag met de eerste projecten, we houden jullie op de hoogte van de ontwikkelingen!

Auteur: Harold Hinfelaar

Facilitaire organisaties: voorwaardenscheppend of volgend?

Als gevolg van Covid 19 hebben we te maken met onzekere tijden. Veel organisaties worstelen met vraagstukken als: Wat heeft de crisis ons geleerd? Hoe gaan we (samen)werken en leren? Wat doen we fysiek en wat digitaal? Wat doen we thuis en wat doen we op school/kantoor? Dit heeft uiteraard ook veel gevolgen voor de huisvesting en de inrichting van de facilitaire dienstverlening.

Het proces of de gebruiker centraal
De noodzaak is groot geworden om als organisatie voor dit soort vraagstukken oplossingen te vinden. De afgelopen decennia zijn secundaire zaken als huisvesting en facilitaire dienstverlening vaak volgend geweest. Maar we zien een verschuiving. Van een traditionele, civiele dienst, via de meer functionele facilitaire dienst naar de actuele facilitaire dienstverlening die veel meer voorwaardenscheppend, gebruikersgericht én datagedreven is. Hierbij zijn ook flexibiliteit en wendbaarheid van de facilitaire organisatie belangrijker geworden.

In de praktijk zijn de facilitaire organisaties en ook de facilitaire opleidingen lange tijd te veel gericht geweest op processen, kosten en functionaliteit in plaats van op de gebruikers. Niet alleen de opdrachtgever maar ook de gebruikers moeten tevreden zijn over de diensten.

Hybride werken vraag om een hybride facilitaire organisatie en dienstverlening
Afgelopen decennia was het heel gebruikelijk afzonderlijke diensten uit te besteden. Kostenverlaging en technische specificaties waren veelal leidend en niet gebruikerstevredenheid. Een hybride manier van werken door de gebruikers vraagt misschien ook wel een ‘hybride’ facilitair bedrijf en dienstverlening. Dit kun je inrichten door een optimale mix van in- en uitbesteden, waarbij wordt samengewerkt met een aantal strategische partners die zich committeren aan dezelfde strategie en doelen. Een transparante samenwerking waar kosten en opbrengsten worden gedeeld. Voor veel organisaties was dit een brug te ver. Vooral omdat ‘Facilitair’ vaak onvoldoende positie heeft en te laag op de directie-agenda staat.

Flexibiliteit en wendbaarheid cruciaal
Flexibiliteit en wendbaarheid zijn in de huidige, onzekere tijden, belangrijker dan ooit . Door vrijwel continu en realtime in contact te staan met de gebruikers, het primaire proces en het management, kun je tijdig en adequaat inspelen op ontwikkelingen in de organisatie. Waar ook serieus over moet worden nagedacht zijn de aan medewerkers geboden faciliteiten en dienstverlening op de momenten dat zij niet op kantoor werken. Nu is het vrijwel zo dat op het moment je als werknemer het pand van je werkgever verlaat, ook de dienstverlening vanuit het facilitair bedrijf (vrijwel) stopt. Het facilitaire bedrijf moet hier dus op inspelen. Dit betekent ook dat de samenwerking en daarmee contracten, tussen organisatie en leveranciers hierop moet worden ingericht.

Slimme huisvesting en dienstverlening
Huisvesting en dienstverlening kunnen ook nog slimmer ingericht worden door inzet van de technieken en de databronnen die in gebouwen aanwezig zijn. Deze kunnen de bedrijfsmatige en primaire processen verrijken en verbinden. Dit faciliteert een optimaal en efficiënt gebruik van de werkomgeving voor zowel gebruiker als dienstverlener. Meer weten over het gebruik van data, lees dan het blog Datagedreven huisvesting: zo ver weg en zo dichtbij – Oxxer.

Door de uitdagingen van de pandemie waarin we zijn beland, mogen facilitaire organisaties laten zien wat ze jarenlang hebben nagestreefd: Meebewegen en voorwaardenscheppend zijn aan een nieuwe manier van gebruik en werken, waarbij we niet exact weten hoe de toekomst eruit gaan zien. Dit maakt facility management een zeer interessant en dynamisch vakgebied.

Auteur: Harold Hinfelaar

Hoe maak je je facilitaire organisatie future proof

De noodzaak voor een wendbare facilitaire organisatie heeft nauwelijks nog uitleg nodig. Ontwikkelingen in de omgeving van facility management (FM) leiden hiertoe. De (steeds sneller) veranderende consumptiepatronen, voortgaande innovatie, oog voor en noodzaak van duurzaamheid en recent een pandemie, hebben grote invloed op de vraagverandering voor FM.

Er is sprake van behoefte aan meer variabele levertijden, meer op maat gesneden producten en diensten, een sterk variërend en veranderend pakket en volumes die sneller wijzigen. Een flexibele facilitaire organisatie moet in staat zijn om tijdig maatwerk van een hoge kwaliteit te leveren. Een steeds veranderende omgeving vraagt om prestatiecriteria die zich hier op aanpassen. Waar de omgeving vanuit het primaire proces van de organisatie steeds meer vraagt (zoals lagere kosten, leveringsprestatie en keuzemogelijkheden), zijn efficiency, kwaliteit en flexibiliteit integrale prestatiecriteria voor Facility Management.

Facility Management moet inspelen op alle veranderingen
De afgelopen jaren hebben we dan ook een verandering binnen het vakgebied FM kunnen constateren (in 2011 al beschreven door Van Wagenberg), gericht op deze ontwikkelingen. De aard van FM is strategischer en commerciëler geworden. Dit blijkt onder andere uit focus op business allignment en toevoegen van klantwaarde. FM heeft dan ook bij veel organisaties een directe lijn naar het bestuur. En FM is zelf verantwoordelijk voor missie en strategie en de invulling hiervan. Deze verandering is voor veel facilitaire organisaties nog volop gaande. FM organisaties worden veelal zo ingericht dat de facility manager, zowel in een krimpende als in een groeiende omgeving, kan inspelen op de actuele behoefte van de gehele klantorganisatie. Flexibilisering van omvang en aard van de dienstverlening is een belangrijke doelstelling geworden. De dienstverlening aan organisaties is ook meer integraal van aard. Sourcing en outsourcing zijn in versneld tempo door gegaan.

Wanneer is Facility Management Future Proof
Binnen FM is strategievorming en inrichting van de organisatie volgend op die van het primaire proces, “structure follows strategy”. Facilitaire organisatiemodellen worden daarbij vaak instrumenteel toegepast, gericht op het doelmatig ontwerpen, letterlijk gehangen aan de prestatiecriteria. Van de FM organisatie wordt gevraagd dagelijks een hoge mate van kwaliteit van de dienstverlening te leveren, inclusief maatwerk en tijdigheid.
Voor future proof FM is het van belang naast deze korte termijn flexibiliteit ook te focussen op het lange termijn perspectief en op een integrale bedrijfsvoering. Zoals ontwerprichtlijnen waarbij aandacht is voor evenwicht tussen (ontwikkelingen in) de omgeving, organisatie (technologie, structuur en cultuur) en managementvaardigheden (kennisbasis, routines kunnen aanpassen, experimenteren, leren, gedeelde visie).

Onze aanpak
Bij diverse opdrachtgevers zijn wij actief met het ontwerpen en inrichten van een toekomstbestendige facilitaire organisatie. Wij werken volgens de principes Richten, Inrichten en Verrichten. We maken ontwerprichtlijnen en adviseren, zijn betrokken en verantwoordelijk voor de implementatie hiervan en zorgen dat de verandering wordt geborgd naar een beheersituatie. In samenwerking met draaijer+partners staan wij daarbij garant voor het resultaat. Wil je daar meer over weten? Neem dan contact met ons op.

Auteur: Ingeborg Leene

Community management verhoogt beleving

De ‘standaard’ vierkante meter kantoorverhuur heeft zijn langste tijd gehad. We zien dat bij de ontwikkeling van kantoren gewerkt wordt aan de invulling van vastgoed-as-a-service modellen. Community management is niet meer weg te denken uit de vastgoedwereld en komt steeds meer voor binnen kantoor- maar ook bij woon-, zorg, of leeromgevingen. Ook de opkomst van de deeleconomie speelt daarin een rol. Interessante ontwikkelingen voor gebouweigenaren en huurders, integrale dienstverleners en de effecten op de vastgoedwaarde.

Een huurder in een multi-tenant kantooromgeving hoeft niet zelf vierkante meters extra te huren en faciliteiten in te richten en te beheren. Denk aan voorzieningen zoals receptie, catering, schoonmaak, beveiliging, vergader- of extra ruimten maar ook voor het gebied zoals parkeren. Dat betekent een extra, en veelal nieuwe, taak voor de vastgoedeigenaar. Voor de facilitaire dienstverleners verandert er ook het een en ander, de opdrachtgever is nu de gebouweigenaar in plaats van elke huurder apart.

Inzet van de community manager
De gebouweigenaar is de schakel tussen de dienstverleners en de wensen en de behoeften van de huurders. Schone taak voor de community manager om dit vlekkeloos te laten verlopen. De community manager ontwikkelt een flexibel en duurzaam concept, stelt het dienstenpakket samen passend bij meerdere huurders en gebruikerstypen en pakt eigenaarschap. Daarnaast verbindt hij/zij de eigenaar, de gebruikers en de leveranciers en draagt zorg voor alle facilitaire taken en beheer en onderhoud in het gebouw, klachtafhandeling en een gezonde commerciële exploitatie. Hij/zij beschikt over competenties als verbindend, daadkrachtig, ondernemend, representatief, creatief en is een echte teamplayer.

Het geheel is meer dan de som der delen
De verhuurder is gebaat bij een hoge bezettingsgraad en tevreden huurders die het huurcontract steeds weer verlengen. Naast een aantrekkelijk gebouw met uitstraling op een goede locatie is ook een aansprekend en passend concept met beleving van belang. Het totaal moet een fijne plek zijn om te verblijven en meerwaarde bieden aan de gebruikers. Gebruikers die de omgeving als prettig ervaren, waar dynamiek is, waar ontmoetingen in gezamenlijke ruimten plaatsvinden, waar samenwerkingen ontstaan, waar huurders elkaar verstreken en waar veel hoogwaardige diensten beschikbaar zijn. Zo zien we steeds meer aanvullende diensten als leenfietsen, deelauto’s, afhaalpunt voor pakketten, boodschappen, stomerij en sportfaciliteiten.

Naast de fysieke moet ook een digitale omgeving (zoals website en community-app) beschikbaar zijn die dit alles faciliteert. Het totaalplaatje van de diensten bepaalt de huurprijs en de servicekosten. Een aantrekkelijk concept met community management kan uitgroeien tot een goed verdienmodel en zal de vastgoedwaarde verhogen. De vastgoedeigenaar kan zelf invulling geven aan het community management of het uitbesteden aan een professionele partij met kennis en ervaring die alles organiseert.

Mocht jij als vastgoedeigenaar op zoek zijn naar een partij die vastgoed-as-a-service voor jou organiseert en een partner die echt ontzorgt, dan ben je bij Oxxer aan het goede adres. Wij maken graag kennis om te kijken wat wij voor jou kunnen betekenen.

Auteur: Peter Ruchti

De ouderenzorg: van aanbodgestuurd naar vraaggericht

In mijn vorige blog Uitdagingen voor de VVT-sector (gepubliceerd op de website van draaijer+partners) ging ik in op de uitdagingen voor en ontwikkelingen in de VVT-sector (Verpleeghuizen, Verzorgingshuizen en Thuiszorgorganisaties). Deze uitdagingen zijn zowel maatschappelijk als macro-economisch en daarmee niet of nauwelijks te beïnvloeden voor de gemiddelde zorgorganisatie. Er is echter een aantal uitdagingen waar de zorgorganisatie wel degelijk invloed op heeft en zelf mee aan de gang kan gaan.

Vitaliteit en positieve gezondheid
Bij veel organisaties staan vitaliteit en positieve gezondheid hoog op de agenda. Het gaat dan niet alleen om bewoners, maar ook om de eigen medewerkers. De werkdruk in de zorg is over het algemeen hoog, waarbij er het afgelopen ‘Covid-jaar’ vaak roofbouw op medewerkers is gepleegd. Dit, gekoppeld aan de toch al overspannen arbeidsmarkt, maakt dat de War for Talent een uitdagende is.

Met het scheiden van wonen en zorg, zien we dat de verblijfsduur in een intramurale setting steeds korter wordt (minder dan een jaar). Cliënten stromen vaak pas dan in als de zorg en veiligheid thuis simpelweg niet meer geborgd kunnen worden. Veel zorgorganisaties hebben nog steeds de neiging hun cliënten te hospitaliseren. Ik bedoel hiermee dat er wordt uitgegaan wat cliënten niet meer kunnen in plaats van dat men focust op wat de cliënt nog wel kan. Mensen worden oververzorgd waarbij de organisatie de neiging heeft te denken en te beslissen voor de cliënt. Begrijp me niet verkeerd: alles wordt gedaan vanuit een positieve en verzorgende insteek, maar het is simpelweg niet wat de huidige en toekomstige cliënt verwacht en wenst.

Cliënt van morgen en overmorgen
Wil men als zorgorganisatie toekomstbestendig zijn, dan moet men nu al nadenken en concreet aan de slag gaan met de zorg en dienstverlening zoals de toekomstige cliënt verwacht. Het is algemeen bekend dat een goede maaltijdverzorging bijdraagt aan beleving en welzijn (‘één ons welzijn scheelt één kilo zorg’). Maaltijdverzorging is in veel organisaties nog steeds zeer aanbodgestuurd ingericht: vaste tijdstippen, elke dag hetzelfde ontbijt en beperkte keuzevrijheid en creativiteit.
De cliënt van morgen en overmorgen vraagt toch écht iets anders. Keuzevrijheid, plaats- en tijdonafhankelijk én natuurlijk kwaliteit en beleving gaan een steeds grotere rol spelen. De organisaties die de bovenkant van de markt bedienen, spelen hier vaak al goed op in. Veel reguliere zorgorganisaties wijzen ook vaak naar deze voorzieningen met de opmerking: “Dat het makkelijker werken is voor een koopkrachtige cliënt”. Men maakt hiermee een veelgemaakte denkfout: vraaggerichte diensten en gastvrijheid kosten namelijk niks extra. Het is veel meer een visie en cultuur die door de hele organisatie heen moet worden gevoeld en tentoongespreid.

Vraaggericht versus aanbodgestuurd
De zorgcultuur is in veel organisaties sterk aanwezig. Dit hoeft uiteraard helemaal niet verkeerd te zijn, maar het staat wel vaak een vraaggerichte benadering in de weg. Zorgdienstverlening is sterk georganiseerd rond vaste processen en tijdstippen. Als de wens van de cliënt leidend wordt, moeten ook zorg- en dienstverleningsprocessen hierop worden afgestemd; dit vraagt een andere insteek en benadering. In de praktijk blijken dit eerder organisatievraagstukken te zijn, dan het simpelweg implementeren van een nieuwe wijze van dienstverlening.
Het vereist derhalve, naast het facilitair bedrijf, commitment van de totale organisatie: zorg, welzijn, cliëntenraad, OR en natuurlijk het management en bestuur.

Oxxer-aanpak
Vanuit Oxxer helpen en begeleiden wij organisaties in deze trajecten. Een positieve business case, wij spreken vaak van een value case, is hierin het uitgangspunt: zowel in kwaliteit als in financiële prestatie. Omdat we deze overtuiging hebben voeren we dit soort projecten vaak op risicobasis uit. Dat wil zeggen dat onze beloning gekoppeld is aan een positieve business case en succesvolle implementatie en exploitatie van de nieuwe dienstverlening. We doen dit vanuit de overtuiging dat goede, vraaggerichte dienstverlening bijdraagt aan welzijn en kwaliteit van leven van bewoners, medewerkers en bezoekers.

Uiteraard vertellen we jou in een persoonlijk gesprek graag meer over onze visie en aanpak.

Auteur: Harold Hinfelaar

Zonder ambitie geen goede huisvesting

Tevreden over je huisvesting. Wanneer ben je dat als bestuurder? En denken je medewerkers daar net zo over? Tussen ambiëren en exploiteren zitten heel veel stappen en zijn veel mensen en partijen betrokken, zowel intern als extern. Wat is van belang en hoe zorg je dat het eindresultaat van een huisvestingsproject meer is dan het afvinken van de GOTIK-aspecten.

Huisvesten begint met ‘willenschap’, het uitwerken van je ambitie. Ambitie die aansluit bij die van de organisatie, vanuit de behoefte van het bestuur. Huisvesting is immers bedoeld om de organisatie te versterken en de mensen die er gebruik van maken optimaal te faciliteren. Met kwaliteit en beleving en, voor bijna iedere organisaties ook van belang, onderscheidend vermogen. Wat zijn de mogelijkheden dankzij of ondanks de huidige gebouwen en diensten om ze beter en duurzamer te laten presteren? Deze ambitie kun je niet ‘weg delegeren’, dit moet gedragen worden vanuit de hoogste regionen.

Het project is het middel, het effect is het doel
Van belang is dat het bestuur aan de eigen organisatie duidelijk maakt wat het einddoel van het huisvestingsproject is. De betrokkenheid en het leiderschap van de bestuurders mag ook echt wel groter door boven op het project te zitten en te blijven zitten. In de organisatie moet gekeken worden wie de competenties heeft om het project uit te voeren en niet door iemand aan te wijzen die het altijd doet of op dat moment beschikbaar is. Dat geldt uiteraard ook voor de benodigde externe partijen. Stel het team in de meest geschikte samenstelling op. Eén van de kenmerken van een project is dat het uniek is. Dat geldt dan ook voor je het team dat de ambitie gaat verwezenlijken.

Investeren in dialoog is investeren in samenwerking
Bij de selectie van externe partijen zou je idealiter zaken als verdienmodellen, risico’s, routes naar ambities transparant op tafel leggen en samen zoeken wat het meest passende contractuele kader zou zijn. De samenwerking met de leveranciers moet je dusdanig organiseren dat je allemaal een belang hebt om risico’s te beheersen maar ook om opbrengsten te maximaliseren en fair te delen. Dat gaat over commitment en ook over controle en vertrouwen. Er moet sprake zijn van gelijkwaardigheid en niet een sfeer van winnen en verliezen. En dat bereik je door open en in dialoog met elkaar samen te werken. Zorg ervoor dat iedereen zijn ‘skin in the game’ heeft.

Binnen tijd, binnen budget et cetera
Na realisatie van het project volgt de exploitatiefase. Dit vereist een langere termijn betrokkenheid van leveranciers. Zij zullen zich niet alleen aan korte termijn projectkaders committeren maar ook aan de langere termijn effecten die moeten worden behaald. Tijdens de exploitatie blijkt pas echt of de gebruikers tevreden zijn en de ambitie behaald is. Om die conclusies te trekken kan gebruik gemaakt worden dashboards die een schat aan gebouwinformatie inzichtelijk maken. Daarover lees je meer in het eerder verschenen blog Datagedreven huisvesting. Voor de huisvestingsverantwoordelijke is dit geen eenmalige actie. Hij/zij zal dit blijven monitoren en samen met de interne organisatie en leveranciers blijven bijstellen, verbeteren, optimaliseren en wellicht zelfs ambities overtreffen. Dit is de opgave voor nu: vanuit de kans om organisaties echt beter te laten werken en niet meer te vertrouwen op de oude routine. Als je doet wat je altijd deed, krijg je wat je altijd kreeg.

Wil je meer weten over huisvesting en ambities? Neem dan contact met ons op.

Auteur: Peter Ruchti

Datagedreven huisvesting: zo ver weg en zo dichtbij

Door Covid-19 zijn we gebouwen anders en soms ook minder gaan gebruiken. Met name inzichten in ruimtegebruik en luchtkwaliteit werden ineens heel erg belangrijk. Natuurlijk is ook energieverbruik een actueel onderwerp in het kader van klimaatdoelstellingen. Maar niet voor elke huisvestingsverantwoordelijke is deze informatie van zijn/haar gebouw(en) voorhanden met één druk op de knop. Toch genereren systemen, installaties en apparaten in gebouwen al heel veel data.  Dus de techniek is er zou je zeggen, maar hoe zorg je er nu voor dat je informatie hebt waar je mee kunt sturen?

Waarom nu pas?
De investering in gebouwen is enorm. Maar hoe presteert het gebouw en hoe gebruiken we het gebouw? Wat is de bijdrage van de investering aan de organisatie? De algemene norm is dat een werkplek maar 5% van de 365 dagen keer 24 uur wordt benut. Draagt de omgeving nu echt bij aan de werkprocessen? Wat weten we hier nu eigenlijk van? Door vaak te veel ruimte te bieden creëer je ook geen druk om het anders te doen. In tijden van schaarste wordt de roep om efficiënte inzet versterkt en daarmee de roep om inzicht in het gebruik. Nu we toch bezig zijn: zijn we wel tevreden over de beleving die wordt geboden?

Hoe logisch is het dan om te meten wat de situatie werkelijk is? Wat de echte feiten zijn? En dan sturen op het doorvoeren van verbeteringen, dat is wat je normaal gesproken zou doen met je dure productiemiddelen. Waarom doen we dit dan nog zo weinig? Waarom wordt een gebouw niet standaard opgeleverd met een systeem waarin je kunt aflezen hoe het functioneert?

Gebruik, beleving, prestaties en sturing
Gebouwen bestaan uit veel verschillende componenten. Daarnaast worden er ook veel verschillende facilitaire diensten geleverd die tezamen de totaalbeleving vormen. Bij het maak- en leveringsproces zijn veel verschillende partijen betrokken. Er is niet een gezamenlijke ‘belevingsproduct’ leverancier. Om nu te bepalen hoe het gebouw presteert moet je veel verschillende (deel)systemen koppelen, en dit plaatsen in het perspectief van het gebruik. Alle losse ingrediënten zijn niet moeilijk, maar de werelden van (ge)bouw, diensten, ICT en dit alles met een gebruikersbril, dat blijkt toch geen makkelijke opgave. Aanbieders van gebouwen hebben deze handschoen nog onvoldoende opgepakt, de gebruiker zal dit toch zelf moeten implementeren.

Nu de ICT systemen steeds makkelijker te koppelen zijn, de druk op ruimtegebruik toeneemt , de behoefte aan een totaalbeleving meer wordt gevoeld, is het momentum daar om te sturen op efficiency en effectiviteit van huisvesting. Je zou datagedreven huisvesting kunnen omschrijven als huisvesting mede tot stand gekomen met de uitkomsten van data als betere onderbouwing voor je huisvestingsbeslissingen.

Inzicht om te kunnen verbeteren!
In de praktijk zien we maar marginaal systemen waarin de prestaties van gebouwen inzichtelijk kunnen worden gemaakt. Laat staan de beleving van de (gebouwde) omgeving. Kan ik een werkplek krijgen, of een projectruimte gebruiken, staan de ramen nog open, moet hier wel worden schoon gemaakt, moet de ventilatie alvast aan omdat de vergaderruimte zo wordt gebruikt, was het klimaat naar tevredenheid, moeten de filters bijna worden vervangen, was het broodje lekker? Kan ik een melding maken van een klacht? Welke systemen bieden nu dit inzicht? Ik ken ze niet.

Of je koopt veel verschillende systemen met net zoveel apps en dashboards? Dit is ook niet de wens. Dit heeft ons er toe gebracht onze eigen aanpak te volgen. Vanuit Oxxer hebben we een (open source) platform gecreëerd waarin we voor iedere klant specifiek zijn omgeving ontwikkelen, koppelingen leggen tussen systemen en dashboards met managementinformatie bieden. Dit is voor ons een middel om te komen waar het om gaat: verbeterpunten signaleren en doorvoeren. Geen dure systemen die net niet passen en veel geld vereisen om te bouwen, maar systemen die gekoppeld kunnen worden en klant specifiek kunnen worden ingericht vanuit het perspectief om te kunnen verbeteren.

De gegevens en inzichten zijn er, en dan?
Huisvesting moet niet alleen ondersteunend zijn maar ook toegevoegde waarde hebben voor de primaire processen van de organisatie. Wil jij als facility manager het verschil maken richting de gebruikers zodat zij in staat zijn ruimten beter te gebruiken, zich comfortabeler voelen en dus beter kunnen presteren? Zorg dan dat je hun eisen, wensen en waarden duidelijk hebt en, via analyses van beschikbare data, meet in hoeverre daar aan wordt voldaan. Kortom: laat data voor je werken!

Meer weten over deze materie? Lees ook eens het eerder verschenen blog Hoe presteert en functioneert mijn gebouw.

Wil je meer weten over onze aanpak? Wij informeren je graag.

Auteur: Peter Ruchti

Einde van de kantoren verhuurmarkt in zicht?

Deze tijd maakt veel dingen scherper. Het legt sommige patronen bloot die we vaak als vanzelfsprekend hebben verondersteld. Zo ook het gebruik van onze werkomgevingen. Ik ga niet in op de effecten op ruimtegebruik en type werkplekken, maar wil graag even gericht stil staan bij de wijze van aanbieden van kantoren met de stelling: ‘Een kantoor huren, das war einmal…..’

Wat wil ik hiermee zeggen? Niet dat we geen werkplekken meer nodig hebben of gaan hebben. Ook niet dat iedereen thuis moet, wil of gaat werken. Mijn stelling is dat we:

Bij de eerste zien we dat organisaties zoals Apple, en in Nederland AFAS, omgevingen creëren als verlengstuk van de organisatie en vice versa. Deze organisaties beseffen dat mensen en organisaties beter presteren en productiever zijn in omgevingen met beleving. Het DNA van de organisatie zit in de omgeving en de omgeving versterkt het DNA. Hierin zit een lange termijn ontwikkeling en commitment. Hierbij past eigenlijk alleen eigendom.

De andere richting is dat veel organisaties de organisatie rondom het secundaire proces van huisvesting en facilitaire diensten te veel als ballast ervaren en het niet de aandacht geven die het nodig heeft. Daarmee is de kwaliteit vaak onvoldoende. Dit komt mede omdat deze afdelingen hun waarde onvoldoende duidelijk kunnen maken bij de directies of raden van bestuur waar de focus toch op het primaire proces van markt en product zit.

Vastgoed-as-a-service in opmars en levert meerwaarde
In de markt zien we een groei van concepten waarbij we ‘vastgoed- as-a-service’ kunnen afnemen. Met hospitality als één van de basis ingrediënten. Geen langdurige contracten maar met een ‘pay-per-use’ achtige standaard. Nu we meer en meer zien dat we plekken nodig hebben waar we met elkaar kunnen creëren, samenwerken en overleggen, zijn veel bestaande werkomgevingen onvoldoende. Organisaties zijn vaak niet in staat om snel te veranderen, maar concept aanbieders, waar dit hun primaire proces is, zijn veel sneller in staat om te schakelen. En toegevoegde waarde te leveren door de inzet van slimme systemen, aantonen dat de luchtkwaliteit voldoet, reserveringen via een app et cetera. Het is geen rocket science maar het moet uit de groef van een secundair proces. Nu we hier aan geroken hebben nemen we geen genoegen meer met minder. Net als dat we geen slappe koffie meer accepteren…..

Dus vastgoed aanbieders, je gebouw zonder diensten verliest zijn waarde. Natuurlijk niet van vandaag op morgen. Ik zou zorgen dat ik voorop loop en deze handschoen oppak. Dan zul je zien dat het bieden van concepten waar mensen gelukkig van worden, ook veel leuker is dan alleen een slecht kantoor met zeurende gebruikers….

Auteur: Peter Ruchti

Hoe presteert en functioneert mijn gebouw?

Is het niet gek dat we niet weten hoe gebouwen presteren? Ook als we nieuw bouwen is het zelden zo dat we meten en weten hoe de gebouwen ‘het doen’. Helaas is de norm dat we vaak meer dan een jaar onderweg zijn om alle opleverpunten weggewerkt te krijgen. Maar dan nog: voldoet het gebouw aan de specificaties en wordt het gebouw tijdens de exploitatie goed gebruikt?

Is het niet logisch dat we inzicht hebben hoe het gebouw presteert en functioneert? Als we onze auto naar de garage brengen stoppen we de stekker erin en krijgen we uitgelezen hoe hij ervoor staat, en wanneer wat vervangen moet worden.

Inzicht in het gebruik en verbruik van het gebouw
Juist in deze tijd is luchtkwaliteit, energieverbruik en ruimtegebruik cruciaal. Dit was al zo, maar nu komt hier extra de nadruk op. Waarom niet een simpel dashboard om inzicht te krijgen in temperatuur, CO2-gehalte, verbruik, bezetting en benutting van ruimten. Waarom is dit niet standaard bij ieder gebouw? Dit is geen ‘rocket science’, alleen maar lastig.

Als je dit hebt kun je dit makkelijk uitbreiden, al naar gelang van de behoefte. Welke ramen staan open, hoeveel parkeerplaatsen zijn er, wanneer moet onderhoud uitgevoerd worden, waar staan welke meubels et cetera?
Natuurlijk is de wens om vanuit het ontwerp je model met BIM in te richten en zo door te stomen naar je (vastgoed)beheer en je FMIS, met het inzicht via een dergelijk dashboard. En tijdens het gebruik natuurlijk de systemen en instellingen weer optimaliseren op basis van de data die ontstaan.

Is de klant geen koning?
Deze toepassing van technologie neemt nu gelukkig een grote vlucht. Helaas is het nog zo dat aanbieders of maar een deel leveren of je gijzelen voor langere tijd tegen hoge kosten. Nu is het nog veelal de situatie dat platformen en systemen die niet of alleen tegen hoge kosten kunnen of mogen worden gekoppeld. Opdrachtgevers/gebruikers moeten zelf in control kunnen zijn en tijdens het gebruik aanpassingen en verbeteringen kunnen doorvoeren.

Gek genoeg levert de markt dit niet standaard. Als opdrachtgever moet je hier het voortouw in nemen. Gebouwen zitten vol sensoren, zeker bij nieuwbouw is het helemaal geen punt meer. Elk gebouw moet inzicht leveren over het functioneren. Iedere facilitaire of vastgoedorganisatie of -afdeling moet hierop kunnen sturen. Zo is het realiseren van 20% reductie in huisvestingkosten een peuleschil, bieden we gezonde lucht en verspillen we geen energie. Is dit niet wat gebouwen moeten doen?

Auteur: Peter Ruchti